[VIRAL] Ramai Warganet Keluhkan KPR, Bagai mana Sistem Pembiayaan Perumahan yang Sebenarnya di Indonesia

Repelita Jakarta - Ramai warganet di media sosial mengeluhkan program Kredit Perumahan Rakyat (KPR) dengan berbagai istilah seperti jebakan dan riba, sehingga muncul pertanyaan besar tentang bagaimana sebenarnya sistem pembiayaan perumahan di Indonesia bekerja .

Keluhan tersebut diunggah oleh akun Instagram @gedflip yang berisi tangkapan layar percakapan warganet di aplikasi Threads, di mana seorang pengguna mengaku jumlah pinjamannya Rp278 juta tetapi tagihan pokok menjadi Rp371 jutaan dengan bunga Rp1,8 jutaan setiap bulan .

“Kenapa dlu bisa terlalu polos dan bodoc*h dan ngebet pengen langsung punya rumah sih? Kenapa ga punya pemikiran kayak skrg kalo ngontrak pun ga bakal bikin hiduplu berheentiiii😭 tiap bulan bayar 2,2jt, kebayar 370anribu doang, sisanya bunga,” kata warganet tersebut dengan nada penyesalan yang mendalam .

“kak sama lg bank kita ayo nangis,” kata warganet lain yang total tagihan per bulannya mencapai sekitar Rp4,1 jutaan dengan komposisi pokok dan bunga yang sangat tidak seimbang .

Ada pula warganet yang meskipun bunganya tidak besar tetapi tetap mengeluh karena durasi cicilan yang dirasakan sangat panjang dan melelahkan secara psikologis .

“Kak samaaaa, aku emg ga begitu gede bunganya tapiii jujur ngerasa lama bgt bgt :) sisa 10thn 5bulan lagi luamakkkk wkwkw,” ucapnya mengungkapkan rasa lelah membayar cicilan rumah selama bertahun-tahun .

Pada dasarnya KPR adalah pinjaman dari bank yang diberikan khusus untuk membeli rumah, di mana rumah yang dibeli tersebut dijadikan jaminan atau agunan sampai utangnya benar-benar lunas .

Proses KPR dimulai saat calon pembeli memilih rumah dan bank pemberi pembiayaan, kemudian bank akan menilai dokumen, kemampuan bayar, risiko, dan objek rumah yang akan dibiayai .

Tahapan ini tercermin dalam aturan Bank Indonesia pada SE BI Nomor 12/38/DPNP yang mewajibkan bank memisahkan lima proses yaitu penawaran, analisis permohonan, pengambilan keputusan, akad kredit, dan pencairan KPR .

Di tahap awal penilaian, bank biasanya melihat identitas, penghasilan, dan riwayat kredit calon debitur untuk menilai kemampuan bayar serta tingkat risiko yang akan dihadapi .

Riwayat kredit tersebut sekarang terhubung dengan Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK, namun OJK menegaskan bahwa SLIK bersifat netral dan bukan merupakan daftar hitam secara otomatis .

OJK juga menyatakan tidak ada ketentuan yang secara otomatis melarang pemberian kredit kepada debitur dengan kualitas kredit selain lancar karena keputusan akhir tetap di tangan bank .

Setelah lolos analisis awal, bank akan menilai objek rumah yang diajukan kemudian rumah itu diikat sebagai agunan melalui lembaga hak tanggungan .

Dasar hukumnya tertuang dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan yang menegaskan bahwa hak tanggungan adalah jaminan atas tanah beserta benda yang berkaitan dengan tanah untuk pelunasan utang .

Dalam bahasa sederhana, rumah yang dibeli dengan skema KPR belum sepenuhnya bebas seperti rumah tunai karena selama utang belum lunas rumah tersebut masih melekat sebagai jaminan di bank .

Soal uang muka atau down payment (DP), Bank Indonesia masih memberi pelonggaran Loan to Value (LTV) untuk kredit properti sebagaimana diatur dalam PADG Nomor 19 Tahun 2024 .

Untuk rumah tapak fasilitas pertama pada bank yang memenuhi syarat NPLNPF, batas LTV paling tinggi bisa mencapai 100 persen, namun bukan berarti semua orang otomatis bisa KPR tanpa uang muka .

Bank tetap boleh menerapkan kebijakan internal berdasarkan profil risiko debitur dan hasil penilaian rumah yang akan dibiayai oleh bank .

Selain KPR komersial, ada juga KPR subsidi untuk masyarakat berpenghasilan rendah yang paling dikenal adalah skema FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) yang dikelola oleh BP Tapera .

Skema FLPP menawarkan suku bunga tetap 5 persen, cicilan maksimal 20 tahun, uang muka mulai 1 persen, dan bebas dari Pajak Pertambahan Nilai (PPN) bagi masyarakat berpenghasilan rendah .

Syarat penerima FLPP cukup jelas yaitu penerima harus Warga Negara Indonesia (WNI), belum pernah menerima subsidi perumahan, belum memiliki rumah, dan berpenghasilan paling tinggi Rp8 juta per bulan .

Pengajuan FLPP saat ini sudah dibuat lebih digital di mana BP Tapera meminta pemohon mendaftar di aplikasi SIKASEP, memilih rumah dan bank penyalur, lalu menyiapkan dokumen yang diminta .

Otoritas Jasa Keuangan (OJK) juga terus memperkuat ekosistem pembiayaan rumah dengan keputusan pada April 2026 bahwa informasi yang tampil di SLIK hanya kredit di atas Rp1 juta .

Pembaruan status pelunasan juga dipercepat menjadi paling lambat tiga hari kerja setelah pelunasan dilakukan oleh debitur, sehingga proses pengajuan pembiayaan perumahan diharapkan tidak lagi terlalu lama tertahan di administrasi .(*)

Editor: 91224 R-ID Elok